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邢洋律师 邢洋,北京盈科(上海)律师事务所,合伙人律师,法律硕士。执业证书:13101201311972457。上海市静安区人民法院调解员。精于公司法、合同法、劳动法等民事领域实务。专注于民商事争领域的争议解决,对民商事... 详细>>

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房产纠纷

买房陷阱:你看清了吗? 买房路上潜伏着四大陷阱

对很多人来说,买房无疑是人生的一件大事。不能“安居”,怎能“乐业”?无论是自住还是投资,房产由于总价不菲而让人颇费思量,小心谨慎,生怕上当受骗。在这条艰辛买房路上潜伏着不少陷阱,你需要明察秋毫,步步为营。下面,笔者就对买房过程中的一些陷阱做出分析,提请购房者加以留意。

陷阱之一:房贷险目前,大部分居民买房采用的都是按揭贷款的方式,而在向银行办理个人住房按揭的同时,银行首先会向你递上一份《个人贷款抵押房屋综合保险单》,包括财产损失保险和还贷保证保险两部分,这就是按揭贷款购房必须购买的房贷险。有的房贷险合同约定合同生效时间是购房者购买房屋之日或是银行贷款批准之日,是不合理的。对于期房购买者而言,房屋尚未验收交付,不应承担财产损失保险义务,但是现有的保险合同将财产损失保险和还贷保证保险糅和在一起,统一从贷款之日开始计算,使购房者多承担了一定期限的保险责任和费用。此外,银行指定保险公司的做法也值得商榷。保险合同的订立是合同当事人意思自治的表现,除法律和行政法规的强制性规定以外,购房者作为民事主体,可以自由选择与其签订保险合同的相对人,有权根据自身的判断和比较,来选择有竞争力、信誉良好和费率优惠的保险公司。而且保监会在《关于加强个人住房贷款和贷款房屋保险管理的通知》(2002年1月22日)中明文规定:各商业银行在办理个人住房贷款时,应允许借款人自由选择保险公司,不得强行要求借款人到指定的保险公司投保;各保险公司不得以不正当竞争手段要求贷款银行为其代理贷款房屋保险。

陷阱之二:空置房物管费根据《物业管理条例》第四十二条的规定:“已竣工但尚未出售或者未交给买受人的物业,物业费用由建设单位交纳。”这里所说的建设单位,在商品房开发中主要就是指开发商。然而实际上,小业主们花了不少冤枉钱替别人长期供养“孩子”却未察觉。在开发商不交空置房管理费的情况下,物业公司只能从小区全体业主交纳的物业费中扣除,或者以小区经营性收入冲抵。在这个过程中,小业主们无疑是吃了哑巴亏。在物业管理方面,经常会存在大量纠纷。为此,购房者必须对以下几个问题彻查清楚,真正做到心中有数:第一,物业管理公司提供服务的内容和标准;第二,有关房屋使用及维修管理的具体制度安排;第三,物业收费标准如何确定。购房者对于上述物业管理问题的了解,不能仅仅局限于开发商的口头承诺,否则,一旦发生纠纷,购房者的权益将无法得到保障。购房者应要求开发商对物业管理问题有正式的书面文件,对购房者来讲,买房之前,一定要认真阅读公约,弄清自己的权利和义务,这样才能切实保护自己的合法利益。

陷阱之三:土地出让金不少居民买房时会遇到土地使用年限已经过去几年的情形。土地证调查结果显示,确实有很多项目的土地使用年限存在“缩水”情况。按规定,本着“谁使用土地,谁交纳土地出让金”的原则,土地使用期限到的时候,使用者需向国土部门交纳出让金。在现实操作中,许多开发商为了追求利益的最大化,往往擅自改变土地的使用性质,从而影响到土地的使用年限,但他们又不再为土地交纳出让金。于是开发商“晒地皮”而损失的土地使用年限,往往转嫁到购买者的头上,增加了购房者的实际成本。

陷阱之四:不规范的便宜房谁都希望买到物美价廉的商品,但在市场经济条件下,不要相信天上掉馅饼的事。商家任何“优惠”、“便宜”都不可能是白送的,都有其中一定的理由,因此买便宜房之前一定要弄清楚便宜的真正原因。对于以下几种房,居民在考虑购买时,一定要三思而后行:

1、联合开发房。这是由有钱无地的房地产开发商出钱,有地无钱的企事业单位出地联合开发的房地产项目。建成后,开发商一般是将自己分得的那部分房产对社会公开出售,但是按照国家规定,这类房是不得作为商品房出售的,所以如果贪图低价而购入,可能会在今后遇到产权证方面始料不及的麻烦。

2、集资合建房。这是房地产开发商为了降低商品房开发成本,与市郊城镇及村民以集资建房、联合开发或小城镇建设等为名,利用村集体的土地在城郊低价征地进行房地产开发项目。需要特别强调的是,此类房产大都没有办理土地出让手续,也未办理土地征用手续。因此,如果购买这类集资合建的房屋,按国家有关规定,这类房屋买卖行为将是无效的。

3、公益联建房。这是由地方政府或本系统本单位组织领导的,市民自愿参加组成的住房“合作社”,为解决“社员”住房困难而进行的合作建房项目。当新建房子出现一定富余时,面向社会出售。由于这类房屋具有公益性质,享有不少优惠条件,所以根据国家政策规定,也不能作为商品房出售,一旦购买,日后难以进入三级市场。除此以外,一些未经批准、不具有房地产开发资格的非法开发商,通过非正常渠道谋得土地而开发的房产,以及司法机关和行政机关已依法裁定、查封或以其他形式限制房地产权利的房子,隐藏着极大的风险,最好不要购买。由于以上这些所谓的便宜房或没有履行正常的土地出让手续,或属于不规范开发,故一旦购买了上述房屋,是得不到产权证的,对于消费者权益的保护以及将来房产的归属和交易都会造成极大的障碍。



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