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顾问律师   顾问律师,上海市律师协会会员,资深合伙人律师,现任职于上海市嘉华律师事务所。嘉华所简介:上海市嘉华律师事务所于1995年经上海市司法局批准成立,总部设于上海徐家汇商业中心,在北京和深圳设有分所。嘉华所自成立... 详细>>

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房产纠纷

有瑕疵房屋买卖合同是否有效 ?

一位做房地产投资的当事人向我咨询他与开发商签订的一份房屋买卖合同的效力问题:

一、开发商在建设过程中,在楼顶加建一层,并将其中一部分销售,未进行登记,买方已支付部分购房款。现在开发商将加建部分报批过了规划,开发商不愿意履行已签的合同了。问:标的物是否合法?是否影响合同的成立与有效?

二、这份协议是否因个人与企业作为签约方而法律效果不同?开发商只有法定代表人签字,没有公司盖章是否无效?

三、这份协议没有约定币种,如何处理?

我的解答:

一、未报建审批修建的建筑物属于违章建筑,但在起诉前补办完批准手续的,应认定买卖合同有效。

1、法律一般不赋予当事人对违章建筑物的房屋所有权。但作为该原则的例外,对于部分设计正规、结构合理的违章建筑,只要不影响整体规划,在对当事人处以罚款,责令当事人办理有关手续后,可以确定当事人的房屋所有权,从而转化为合法的房地产。

2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”因此,开发商在与购房人签定房屋买卖合同时,虽未取得预售许可证明,但若在合同签定后至因该合同产生纠纷诉至法院前这段期间取得预售许可证明,则法院不因开发商在订立合同时未取得预售许可证明而认定合同无效。”根据此条规定,应认定买卖合同有效。

3、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条:“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。”你现在已支付部分购房款,即使买卖合同未进行登记,依此条规定,也应认定合同有效。

二、本案中,开发商无权解除买卖合同。

1、根据《深圳经济特区房地产转让条例》第二十四条、二十六、二十七、二十八条的规定,发生下列情形之一,可以变更或解除地产买卖合同。

(1)经当事人双方协商一致,并且不因此损害国家利益和他人合法权益的;

(2)因不可抗力致房地产买卖合同无法履行或者不能全部履行的;

(3)因一方违约,使房地产买卖合同履行成为不必要的;

(4)出现房地产买卖合同约定的变更或者解除合同条件的;

双方协商变更或者解除合同的,应当订立书面协议。

一方当事人根据上述第(2)、(3)、(4)项的规定要求变更或者解除合同的,应当及时通知对方。

(5)转让人超过房地产买卖合同约定时间九十日仍不交付房地产的,受让人有权解除合同;

(6)受让人超过房地产买卖合同约定时间九十日仍不给付价款的,转让人有权解除合同;

本案中,开发商不具备以上条件,因此无权解除买卖合同。

2、根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此,开发商应继续履行合同。

三、只有法定代表人签字,没有企业的盖章的合同有效。

1、根据《中华人民共和国企业法人登记管理条例》第十一条:“登记主管机关核准登记注册的企业法人的法定代表人是代表企业行使职权的签字人。”企业法定代表人的行为是代表企业的行为,双方达成协议后,合同由双方签字后即告成立,双方有特别约定需盖章的除外。

2、法定代表人代表公司不需特别授权.,是履行其法定代表人的职务行为,而不是个人行为,其结果仍然应由作为法人的企业承担。

四、在中华人民共和国境内签订的合同,如无特别约定币种,应按人民币计算。


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