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顾问律师   顾问律师,上海市律师协会会员,资深合伙人律师,现任职于上海市嘉华律师事务所。嘉华所简介:上海市嘉华律师事务所于1995年经上海市司法局批准成立,总部设于上海徐家汇商业中心,在北京和深圳设有分所。嘉华所自成立... 详细>>

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房产纠纷

提前还贷值不值?购房贷款提前还贷四问四答

关于上海提前还购房贷款要收违约金和北京也可能照此办理的消息在一些媒体上刊登后,有不少读者给本刊来电话,询问关于购房贷款方面的一些问题。现在请有关人士做一解答。

购房者可否选择贷款银行?

在办理银行住房贷款的过程中,购房者要根据开发商所提供的贷款银行办理住房贷款手续。因为在此之前,开发商要和银行签订合作协议,没有合作协议,银行是不会随便就给一个楼盘办理住房贷款的。如果开发商和几家商业银行都签订了合作协议,购房者就可以在这几家银行中间选择一家来办住房贷款;如果只有一家银行的话,购房者就无法选择了。目前各大商业银行在住房贷款方面的宏观政策没有大的差别,只是在个别手续和所提供的材料要求方面略有区别。今后发展的趋势是降低门槛、简化手续、严格审查、加大对违约的惩罚力度等。

办理住房贷款时可否选择律师事务所和保险公司?

按照中国人民银行的相关要求,负责审查和办理住房贷款业务的律师事务所必须是贷款银行认可的,贷款银行对律师事务所从事房地产业务方面的资质情况进行考察后,和律师事务所签订合作协议,律师事务所才能办理相应的住房贷款业务。所以,购房者选择好贷款银行,负责审查贷款资料的律师事务所也就确定了,而不能用自己的私人律师或别的律师事务所来办理。同样,按照中国人民银行的规定,以不动产抵押贷款必须对该不动产投保,所投保的保验公司也是由贷款银行指定的,购房者自己不能选择别的保险公司。购房者主要做的是按照贷款律师的要求准备材料和在贷款银行允许的范围内合理地选择贷款额度和时间。

怎样科学地选择贷款额度和时间?

怎样选择贷款额度和时间才是最适合的,这完全是每个购房者根据自身的实际收入和偿还能力来确定的。贷款额大,时间长,支付利息就多;相反就少。目前贷款的利率只有两种,5年以下(包括5年)的年利率是4.77%,5年以上的年利率是5.04%。如果购房者没有多余的存款又想减轻今后每月还款的压力,可以选择少付首付款延长贷款年限,但一般情况下首付款不能低于20%,年限不能超过20年,住房公积金贷款除外。这样做的益处是能保证购房者的正常生活不会因为还款而出现困难,弊端是要多支付贷款利息。如果购房者有多余的存款又没有别的用途,最好是多支付首付款,减少贷款额度,然后根据自己每月的偿还能力选择贷款时间,时间越短支付银行利息就越少。如果购房者有多余的存款又有别的投资途径,最好是少付首付款,多贷款,因为住房贷款利率较低,投资其他方面回报可能会大于所支付给银行的利息。

提前还贷值不值?

提前还贷要交违约金,可能是今后的发展趋势。因为贷款利息是银行获得收益的主要方式之一,如果购房者都提前还款少付利息,银行的收益必然会受到很大影响,所以收取一定的违约金合情合理,也是有法律依据的。现在只有上海实行,且只限于在不到一年就全部还清贷款的情况,各商业银行收取违约金的数额并不高,一年之后提前还款不收违约金。所以鉴于这种情况,购房者是没有必要急于提前还款的。重要的是要改变自身的消费观念,不要把眼光总放在付给银行的利息上,要多角度地分析按期还贷的益处,例如可以减轻当前的生活压力,建立起良好的银行信用档案等。

如果贷款者收入较预期有明显增多,具有提前还贷的能力,是否要提前还贷,提前还贷值不值?这要根据实际情况来定。如果有多余的钱而没有别的用途,就算要交违约金,提前还款还是合适的,因为多付的利息肯定比违约金要高;如果仅为了不想以后支付提前还款的违约金而把投资用的资金来提前还款,或者是通过别的途径借钱提前还款,就不值得了。


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