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陈开云律师 陈开云律师,系中共党员,退伍军人。他曾经5年军旅生涯,5年商海奋斗,10年自学考试(贵州大学法律本科学历)。2010年加入贵州永达律师事务所专职律师,2014年参加人社部就业培训中心与中国中小企业风险管理委员会... 详细>>

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律师姓名:陈开云律师

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成功案例

房屋买卖合同纠纷

一、基本信息

审理法院:贵州省六盘水市中级人民法院

案  号:(2017)黔02民终257

案件类型: 民事

案  由:房屋买卖合同纠纷

裁判日期:二〇一七年三月十七日

审理程序: 二审

原告(上诉人):蓝某(又名蓝XX)

委托诉讼代理人:,系贵州XX律师事务所六盘水分所律师。

被告(被上诉人):盘县XX房地产开发有限公司

委托诉讼代理人:陈开云,系贵州磐恒律师事务所律师,执业证号:15202201110697499

二、基本案情

上诉人蓝某因与被上诉人盘县XX房地产开发有限公司(以下简称XX房开)房屋买卖合同纠纷一案,蓝某于20151013日向贵州省盘县人民法院提起诉讼,贵州省盘县人民法院作出(2015)黔盘民初字第4119号民事判决,XX房开不服该判决,向本院提起上诉,本院审理后,以(2016)黔02民终426号民事裁定撤销原审判决,将本案发回贵州省盘县人民法院重新审理。贵州省盘县人民法院重新审理后,作出(2016)黔0222民初3234号民事判决,蓝某不服该判决,向本院提起上诉。本院于201729日立案后,依法组成合议庭,于201739日公开开庭进行了审理。上诉人蓝某的委托诉讼代理人黄静,被上诉人XX房开的法定代表人林德彦、诉讼代理人陈开云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

蓝某上诉请求:1、撤销贵州省盘县人民法院(2016)黔0222民初3234号民事判决第二项;2、判令被上诉人立即支付违约金10.4683万元(已付购房款280.6515万元×1/10000×373天=10.4683万元,自2014930日起按日违约金280.6515元向上诉人支付违约金,直至实际交房之日止);3、改判被上诉人立即退还上诉人多交的购房款35.7695万元(280.6515万元-244.8820万元=35.7695万元)4、判令被上诉人承担本案全部诉讼费。事实及理由:一、关于《商品房买卖合同》系补签及空白合同内容填写的问题。201310月份,上诉人与被上诉人达成购买被上诉人开发的商品房铺面的意向,被上诉人口头承诺20144月至5月交房,双方签订的购房合同上约定交房时间为2014930日。上诉人陆续向被上诉人交付了280.6515万元购房款,被上诉人未按照约定向上诉人交付房屋,且迟迟不与上诉人签订购房合同。20144月份,被上诉人给上诉人4分空白合同,要求上诉人在最后一页签名,其余内容由被上诉人填写,这一情况已经经三次庭审查实。《商品房买卖合同》上约定的交房时间是2014930日,被上诉人补签的合同上的日期为2014116日。合同第八条关于上诉人分期付款的约定系被上诉人根据自身需要填写,不是上诉人真实的付款方式和付款数额。二、一审判决以“推断方式”歪曲事实,否定上诉人付款280.6515万元的书面证据,导致付款数额认定错误,判决错误。一审中,上诉人向法院提交了4张编号分别为0817152081715300009644135164,金额分别为20万元、30万元、150万元、45.6515万元的收据以及20141118日转款35万元的转账凭证,以上证据可以充分证实上诉人向被上诉人交付了280.6515万元的购房款。一审判决中“合同中明确约定了原告已付房款195.6465万元,0000964号收据150万元与4135164号收据45.6465万元两张收据金额之和也为195.6465万元,从合同约定可以看出0817152号收据20万元、0817153号收据30万元认购金应当已经计入到0000964号收据150万元购房款中……”认定错误,是毫无根据的“数字推断方式”,且编号为4135164的收据上的金额为45.6515万元,并非45.6465万元。若编号为0817152上记载的20万元认购金和编号为0817153上记载的30万元认购金已计入编号为0000964上记载的150万元购房款中,被上诉人作为财务健全的房开公司,并未将08171520817153两张收据收回,也未在其他收据中予以注明。真正原因是08171520817153两张收据上载明的金额与其他收据上载明的金额是独立的,不存在混同的情形。三、一审判决以推断方式,否定上诉人多交购房款35.7695万元,导致判决错误。关于上诉人多交购房款的问题,原因在于刚开始,上诉人与被上诉人协商购买的铺面不止一个,被上诉人也在多次庭审中的陈述也证明这一点,但是后来被上诉人只将涉案一个铺面买给上诉人,故导致上诉人多交付了35.7695万元购房款。一审判决“并且,若原告已经支付房款为245.6465万元,而房款总款为244.882万元,已付房款已经超过了房款总款,但原告还通过银行转款的方式又支付35万元,原告不可能在已付房款已经超过房屋总款的情况下再行支付”的认定错误,上诉人多交付的35.7695万元购房款被上诉人应当予以返还。四、上诉人逾期交房两年之久,构成严重违约。上诉人与被上诉人双方在《房屋买卖合同》中约定交房时间为2014930日,虽然合同签订时间是2014116日,但是双方约定交房时间为2014930日,该约定未违反法律法规的规定,未违背公序良俗、未侵犯他人利益,理应得到支持。一审法院认为双方关于交房时间约定不明,系认定事实错误。真实的情况是,上诉人于20131111日交付了50万元购房款后,被上诉人口头承诺201445月份交房,后被上诉人在合同上将交房时间填写为2014930日,又一直未将合同送至房管部门备案,在上诉人的多次催促下,被上诉人才在2014106日将合同送至房管部门备案,并非2014116日签订房屋买卖合同。导致该情况的发生责任在于被上诉人一方,其应承担相应的违约责任。综上,请求二审法院依法支持上诉人的诉讼请求。

二审期间,上诉人向本院提出增加诉讼请求申请,主张由被上诉人XX房开支付其2014930日至今共计29个月的租金损失,共计29万元。对于上诉人二审期间增加的诉讼请求。本院根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条“在第二审程序中,原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的,第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解;调解不成的,告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的,第二审人民法院可以一并裁判。”的规定,当庭询问被上诉人意见,被上诉人当庭表示不同意就该诉请进行调解,故本院当庭告知上诉人蓝某可就该主张另行起诉。

被上诉人XX房开答辩称,一、上诉人在认购争议房屋之初是想以其妹的名义采取按揭贷款方式购买,首先分二次从银行转账缴纳认购金,共计50万元,被上诉人向上诉人之妹蓝玉分别出具两张编号为08171520817153的收据。之后,上诉人分四次向被上诉人银行转账支付购房款,共计62.09万元,后为办理银行按揭贷款手续,被上诉人向上诉人出具了编号为0000964,金额150万元的商品房预售专用收据,上诉人承诺及时补足该票据差额37.91万元,上诉人于2014122日向被上诉人的负责人的银行账户转账15万元,201427日转账22.91万元。201436日至2014731日,分四次向被上诉人银行账户转账45.6465万元,被上诉人向其出具了编号为4135164号收据,收据载明金额比实际收款金额多50元。至此被上诉人未能办理按揭贷款,双方协商将付款方式改变为分期付款,双方于2014106日签订商品房买卖合同,合同签订时双方对收付款情况进行对账,明确2014116日前上诉人实际向被上诉人分期支付房款总额为195.6465万元,剩余49.235万元于20141120日前付清,合同签订后,上诉人在20141118日向被上诉人支付35万元购房款,20141112日向有关机关进行合同备案,合同备案后,上诉人持有经备案的合同一年多未提出异议。故,上诉人上诉称合同内容由被上诉人自行填写不真实。被上诉人不存在多收上诉人购房款的情形,上诉人尚欠被上诉人购房款14.2355万元。合同签订时上诉人明知按合同约定交房时间不能交房,所以,合同约定的交房时间时间应予以变更,当被上诉人房屋达到交付条件后,多次催告上诉人补清购房款前来接房,上诉人不予理睬,因此,被上诉人不存在违约交房情形。

蓝某向法院起诉请求:1、判令被告继续履行编号为20135239的《商品房买卖合同》,立即交付盘州公寓第111单元104号商品房给原告;2、判令被告立即支付违约金10.4683万元(已付购房款280.6515×1/10000×373天=10.4683万元,自2014930日约定交房日至2015108日共计373天),并从2015109日起按违约金280.6515元向原告支付违约金,直至实际交房之日止;3、判令被告立即退还原告多交购房款35.7695万元(280.6515万元-244.8820万元=35.7695万元)4、判令被告承担本案所有诉讼费。

一审法院认定事实:201310月,原告欲向被告购买被告开发的位于盘县××××××的盘州公寓的商场及门面,分2次分别向被告交付门面商场认购金20万元、30万元,被告分别于20131030日、2013115日向原告出具了0817152号、0817153号收据。201418日,被告向原告出具收到原告购房款150万元的0000964号收据一份,根据双方银行交易记录,20131029日至201427日期间,原告通过银行转账的方式分8次向被告支付150万元。2014109日,原告向被告交付购房款45.6515万元,被告出具相应4135164号收据一份。2014116日,原被告签订《商品房买卖合同》,约定原告购买被告的盘州公寓第111单元1104号房,房屋面积为111.31平方米,价格为每平方米23178元,总价款为244.882万元,合同第八条约定:付款方式为分期付款,原告在2014116日前分期支付房款195.6465万元,剩余49.2355万元于20141120日之前付清。合同未约定交房时间,原告向法院提起诉讼之日,房屋已经符合交付条件。

一审法院裁判理由:1、原告向被告交付的购房款项总计多少,有无多余支付。2、被告应当何时向原告交付房屋。原被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示,内容未违反法律规定,合法有效,对双方当事人均具有法律约束力,合同约定房屋总价款为244.882万元,原告向法院提交收据4张及转账凭证1张,总计280.6515万元。其中4张收据为0000964号收据150万元、0817152号收据20万元、0817153号收据30万元、4135164号收据45.6465万元,共计245.6465万元。该4张票据产生后双方签定买卖合同,合同约定原告支付房屋款项195.6465万元,余款49.2355元在20141120日前付清。合同中明确约定了原告已付房款195.6465万元,0000964号收据150万元与4135164号收据45.6465万元两张收据金额之和也为195.6465万元,从合同约定可以看出0817152号收据20万元、0817153号收据30万元认购金应当已经计入到0000964号收据150万元购房款中。若0817152号收据20万元、0817153号收据30万元认购金没有计入0000964号收据150万元购房款中,那原告已经支付的款项应当为245.6465万元,与双方合同约定的已付房款195.6465万元相矛盾,与合同约定不符。并且,若原告已经支付房款为245.6465万元,而房价总款为244.882万元,已付购房款已经超过了房价款总款,但原告还通过银行转款的方式又支付35万元,原告不可能在已付房款已经超过房屋总款的情况下再行支付。结合双方银行交易情况,买卖合同签订之前原告通过银行转款、存款的方式向被告支付的金额为195.6465万元,也与双方合同约定的已付款195.6465万元相吻合,被告辩称原告除了银行转存款方式支付外,还存在当场现金支付的情形,但未提交证据证实。综上可以认定自双方买卖合同签订时,原告向被告支付的房款共为195.6465万元,预付的认购金50万元已经计入到195.6465万元购房款中。双方均认可买卖合同签订之后原告通过银行转款付给原告35万元,故被告共计收到原告购房款为230.6465万元(自合同签订时195.6465万元,合同签订后35万元),原告尚有房款14.2355万元未支付,并不存在多付,原告主张多余支付房款,要求退还多付的35.7695万元的理由不成立,不予支持。原被告虽然在《房屋买卖合同》约定了交房时间,但是签订合同时间为2014116日,约定交房时间为2014930日,约定时间交房不具备履行可能,属约定不明。对于合同约定不明的情形,应当按照合同其他有关条款或者交易习惯确定。依照商品房买卖合同交易习惯,交房的前提是房屋达到交付条件后在合理期限内交付,不是房款付清才交付房屋,被告辩称房款付清方可交付房屋的理由不成立。本案争议房屋已经达到交房条件,自原告于20151013日向本院提起诉讼要求交付房屋时起,被告应当在合理期限内完成交付。原告以被告未在2014930日前交房已经构成违约为由要求被告承担违约责任的理由不成立,不予支持。

一审法院判决结果:综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条的规定,判决如下:一、被告盘县XX房地产开发有限公司自判决生效之日起十日内将位于贵州省盘县××××××盘周公寓第111单元1104号房交付原告兰鑫妮支配使用。二、驳回原告兰鑫妮的其他诉讼请求。案件受理费30090元,由原告兰鑫妮与被告盘县XX房地产开发有限公司各负担15045元。

二审查明的事实:与一审查明的事实基本一致,本院对一审查明的事实予以确认。

二审争议焦点:1、上诉人向被上诉人支付了多少购房款,是否存在超付购房款的情形;2、上诉人要求被上诉人承担违约责任的请求是否应予支持。

二审判决理由:关于上诉人向被上诉人支付了多少购房款,是否存在超付购房款的情形的问题。上诉人主张其共向被上诉人交付了280.6515万元购房款,用于支持其主张的是被上诉人及其法定代表人出具的四张收款收据及一张上诉人之夫向被上诉人的法定代表人通过交通银行转款的转账凭证,并未提供银行流水等证据加以印证。被上诉人认可双方于2014116日签订编号为20135239《商品房买卖合同》之前,上诉人共向其交付了195.6465万元的购房款,并提供了上诉人付款的相应银行流水。对于上诉人提出的超付购房款这一主张,被上诉人能够就收款收据的出具作出合理说明,上诉人应就款项的实际交付承担举证责任,而上诉人未能提供相应的银行流水清单或其他付款依据予以印证其主张。且上诉人与被上诉人双方于2014116日签订的《商品房买卖合同》第八条第二款载明2014116日前分期支付房价款:壹佰玖拾伍万陆仟肆佰陆拾伍元整……”,该合同经有权部门备案后,交付上诉人持有,上诉人在拿到合同之初并未就该条款提出异议。现上诉人主张其只是在合同最后一页签名,合同内容由被上诉人根据自身需要填写的主张,未提供充分证据予以证实,本院不予采信。故对于上诉人已付的购房款,应认定为《商品房买卖合同》中记载的195.6465万元,加上20141118日上诉人之夫通过交通银行向被上诉人的法定代表人林德彦转账的35万元,合计230.6465万元。因上诉人与被上诉人双方约定的门面房价总款为244.8820万元,故不存在超付的情形。

关于上诉人要求被上诉人承担违约责任的请求应否支持的问题。上诉人与被上诉人双方签订《商品房买卖合同》的时间是2014116日,合同中约定的房屋交付时间是2014930日,该房屋并未在2014930日实际交付,该约定不符合生活常理及正常的思维逻辑,在客观上存在履行不能的情形,现双方对交房时间说法不一,且均无证据证实,故应视为双方对于房屋交付时间约定不明。在房屋交付时间约定不明的情形下,上诉人关于被上诉人逾期交房存在违约情形,应负违约责任的主张本院不予支持。

三、二审判决结果

综上,上诉人的上诉请求不能成立,予以驳回。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费8236元,由上诉人蓝某负担。

本判决为终审判决。

审判长  XX

审判员  XXX

审判员  XXX

二〇一七年三月十七日

                                   书记员 XX



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